En 2020, on ne dénombre pas moins de 40 000 agents commerciaux immobiliers indépendants en France. Naturellement, les commissions et autres revenus perçus par les agents commerciaux immobiliers indépendants doivent être régulièrement déclarés aux autorités fiscales. Selon l’entité juridique et le niveau de revenu, la procédure de déclaration et les taux d’imposition applicables peuvent différer. Quels sont les statuts existants ? Quels statuts privilégier en fonction de votre profil ? Search By Peterson vous éclaire sur le sujet.
Fiscalité agent commercial immobilier : le choix du régime microfiscal et du versement libératoire
Un agent commercial immobilier en microentreprise a le choix entre deux modes d’imposition. Il s’agit notamment du régime microfiscal (applicable par défaut) et du versement libératoire (sur option et sous conditions de ressources).
Le régime microfiscal pour les microentreprises (micro BNC)
L’imposition d’un mandataire immobilier relève par défaut du régime microfiscal (micro-BNC). En optant pour ce régime, l’agent commercial immobilier va bénéficier d’un abattement forfaitaire sur son chiffre d’affaires pour tenir compte de ses charges. Rappelons que le plafond de chiffre d’affaires annuel est de 72 000 euros et le seuil de la franchise TVA est de 34 400 euros. L’abattement forfaitaire s’élève donc de la manière suivante pour les activités concernées :
- activité de prestation de service : 34 %,
- activité libérale : 50 %,
- activité de commerce et d’échange de marchandises : 71 %.
L’activité d’agent commercial immobilier relève d’une prestation de service. Le professionnel profite alors d’un abattement forfaitaire de 34 % sur son chiffre d’affaires annuel.
A titre d’exemple, Clément exerce son activité d’agent immobilier indépendant depuis plusieurs années. Il a choisi de vendre avec Search by Peterson et a fait de nombreuses ventes grâce au vaste choix de biens neufs disponibles sur la plateforme, qu’il peut proposer à ses clients. Son activité lui a permis de générer un chiffre d’affaires de 60 000€.
Il profite ainsi automatiquement d’un abattement forfaitaire de 34%, son bénéfice imposable s’élève ainsi à 66% de 60 000€, soit 39 600€.
Le versement libératoire (sur option)
Grâce à l’option pour le versement libératoire, le mandataire immobilier peut s’acquitter à la fois de son impôt sur le revenu et ses charges sociales une fois par trimestre. Cette option est assez simple, mais également avantageuse. Dans le cadre d’un versement libératoire, le taux retenu pour l’impôt sur le revenu est très bas. Ce taux s’élève à seulement 1,7 % pour les entreprises qui exercent une activité de prestation de services. Il s’ajoute aux cotisations sociales d’une somme de 22 % du chiffre d’affaires.
Le mandataire immobilier en microentreprise s’acquitte donc d’un prélèvement total de 23,7 % de son chiffre d’affaires annuel, qui le libère en même temps de ses obligations fiscales et sociales. Ce régime est toutefois soumis à un plafond de ressources. Pour être éligible en 2022, le mandataire immobilier micro-entrepreneur doit par exemple déclarer un RFR (revenu fiscal de référence) en 2020 (année n-2) inférieur ou égal à :
- 27 794 euros pour un individu vivant seul,
- 55 588 euros pour un couple sans enfant,
- 69 485 euros pour un couple avec enfant,
- 83 382 euros pour un couple avec deux enfants.
Le professionnel doit nécessairement opter pour le régime microfiscal s’il ne remplit pas les critères.
Quelle fiscalité pour l’agent commercial immobilier en EI ou EIRL
Sur le plan fiscal, il n’y a pas une grande différence entre l’entreprise individuelle (EI) et l’entreprise à responsabilité limitée (EIRL). La principale particularité entre les deux statuts est la possibilité de soumettre une déclaration d’affectation de patrimoine professionnelle en ce qui concerne l’EIRL. L’agent commercial immobilier est ainsi à l’abri du risque d’une saisie de ses biens personnels lorsqu’il accumule des dettes professionnelles. Un agent commercial immobilier exerçant en EI ou en EIRL a deux options dans le cadre de la fiscalité. Il peut opter pour le même régime microfiscal que les micro-entrepreneurs ou choisir le régime de la déclaration contrôlée permettant la déduction de ses charges réelles.
Le régime microfiscal en EI ou EIRL
L’agent commercial immobilier en EI ou EIRL a également la possibilité de choisir le régime microfiscal à condition de respecter le plafond de chiffre d’affaires annuel. Dans ce cas, les conditions applicables sont identiques que pour un micro-entrepreneur, notamment un abattement forfaitaire de 34 % pour les charges du professionnel. Pour être éligible, le professionnel doit déclarer un chiffre d’affaires inférieur à 72 600 euros. Sinon, le mandataire immobilier bascule obligatoirement vers le régime de la déclaration contrôlée.
Le régime de la déclaration contrôlée
Le régime de la déclaration contrôlée correspond au fameux « régime réel » pour les mandataires immobiliers déclarant des BNC (bénéfices non commerciaux). Selon le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques), les agents commerciaux génèrent des BNC et non des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si le chiffre d’affaires du mandataire est inférieur ou égal à 72 600 euros, le régime de la déclaration contrôlée est facultatif.
Au-delà de 72 600 euros, ce statut est obligatoire. Il se distingue particulièrement du régime microfiscal par son absence d’abattement forfaitaire. En lieu et place, l’entrepreneur peut calculer et déduire ses charges professionnelles de son revenu sur impôt. Cela requiert donc une gestion plus longue et complexe que la microentreprise, avec des obligations comptables plus nombreuses. On peut citer par exemple le livre-journal, le livre d’inventaire, le grand livre, les comptes annuels, etc.
Il est par ailleurs fortement recommandé au professionnel de conserver minutieusement les justificatifs des différentes charges imputées sur son résultat comme les frais de déplacement ou encore l’achat d’équipement informatique. Le bénéfice imposable restant après déduction de toutes ses charges est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu de son foyer.
Statut et fiscalité agent commercial immobilier :
que choisir ?
Le régime microfiscal est plus avantageux pour un agent commercial immobilier entrepreneur dont le foyer n’est pas imposable sur le revenu. Le professionnel ne payera alors que les cotisations de 22 % sur son chiffre d’affaires annuel et un impôt nul (0 %). Il est aussi recommandé au professionnel débutant de choisir le régime de la microentreprise (micro BNC) avec versement libératoire s’il paye l’impôt sur le revenu.
Si le taux marginal d’imposition du foyer de l’agent commercial immobilier est de 14 % par exemple, le taux de 1,7 % du versement libératoire l’avantage beaucoup plus. Il faudra toutefois être éligible et ne pas dépasser les plafonds de ressources. Le statut de la microentreprise avec versement libératoire permet aussi au mandataire immobilier de simplifier ses démarches administratives et comptables, d’avoir une imposition fiscale proportionnelle à son activité. Ce dernier n’a néanmoins pas la possibilité de déduire ses charges réelles avec ce régime.
Lorsque le professionnel bascule en entreprise individuelle (EI) et s’il a le choix entre ces deux régimes, dans la majorité des cas, le régime microfiscal sera plus avantageux. Si ses charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire proposé par le régime microfiscal, il lui sera cependant plus avantageux de choisir le régime réel (régime de la déclaration contrôlée). En d’autres termes, cela signifie donc qu’il vaut mieux privilégier le régime réel si ses charges dépassent 34% de son chiffre d’affaires annuel.
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